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销售自建房征税的法律依据

发布时间: 2020-10-30

        目前,不少企业、行政事业单位以及城区附近的农村,发动职工或村民以个人集资的形式建造房屋,并对内、对外销售,也有部分单位利用自有土地以合作建房的方式开发并销售房产,这些行为却没有纳税记录。山东省博兴县地税局通过分析房地产业税收管理现状,针对农村、企业、行政事业单位自建房税收管理盲区进行了积极的探索和实践。

  对销售自建房是否应按销售不动产征收营业税?

  博兴县地税局认真研究了近几年出台的房地产行业政策和税收法规,以及国家税务总局就有关单位对此类问题的请示所作批复。他们认为,对销售自建房征税具有充足的法律依据。

  例如,《营业税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税。

  《营业税暂行条例实施细则》第四条规定,条例第一条提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产,是指有偿提供应税劳务,有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

  同时规定:前款所称有偿,包括取得货币、货物或其他经济利益;转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠予他人,视同销售不动产。

  国家税务总局《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》(国税函[2005]334号)规定,纳税人自建住房销售给本单位职工属于销售不动产行为,应照章征收营业税。因此,从法律规定上看,单位自建房销售给内、外部人员的行为,与房地产开发商开发、销售行为相比并无本质区别,同属有偿转让不动产所有权的应税行为,应依法缴纳销售不动产营业税等。尽管国家曾对房改期间按房改标准价、成本价向单位职工出售住房的行为作出免税规定,但博兴县企业、行政、事业单位住房制度改革已经结束,其自建房应按规定缴纳销售不动产营业税。

  博兴县地税局的具体做法是,成立自建房专业管理小组,将原来散布于各分局(所)的房地产开发企业登记、申报、纳税、发票领用等涉税事项,实行集中统一管理。根据自建房立项审批、建设、销售等不同阶段,全过程适时监控税款征缴情况。

  同时,建立项目登记台账,跟踪掌握自建房建设进度、房屋预售、销售、存量变化、收款等详细情况,及时监管各环节税收的申报及缴纳,并利用契税征管中获取的房屋销售信息,对单位纳税情况进行评估。自建房信息面广、量大,仅靠地税部门难以掌控到位,并且自建房信息复杂多样,单凭手工对比费时、费力,且难以实时更新。为此,该局加强与计划、土管、建设、建管、房管、农税等部门的联动,及时采集相关信息。

  同时,推广使用房地产税收管理软件,将各部门提供的信息与建房单位的纳税、发票开具等情况,一并录入房地产税源信息数据库,初步实现了对自建房从立项、审批、建设、房屋预售、销售、收款等环节的动态、实时监控,管理效能明显提升。今年1月~6月,该局共入库自建房税收832万元,是去年全年入库总额的4.1倍。

 

国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复 发文日期: 2005-04-18 发文字号: 国税函[2005]334号  
内蒙古自治区地方税务局:

  你局《善于呼铁局向职工销售住房是否征收营业税问题的请示》(内地税字[2005]18号)收悉。经研究,批复如下:

  纳税人自建住房销售给本单位职工,属于销售不动产行为,应照章征收营业税。
 



  作者:山东省博兴县地税局局长

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