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房地产企业怎样适应土地增值税清算

发布时间: 2020-11-07

  《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)于2007年1月16日晚在国税局网上悄然露面,次日引发房地产类股票刷刷跳水,就连“万科”、“保利地产”、“招商地产”这些地产航母纷纷跌停。那么该政策的执行究竟对房地产企业有何影响,房地产企业又该如何准备应对措施呢?本文将对这二个问题作一个简要分析。

  一、土地增值税全面清算对房地产企业的影响

  “股市是经济的晴雨表”,政策面有动静,最先反映在股市层面上。2007年1月17日股市的波动已经向房地产企业提示:该政策的执行对房地产企业影响甚大。

  (一)对房地产企业利润水平的影响

  该通知严格执行,在一定程度上要挤占房地产开发企业的利润空间。但是对于不同的房地产企业影响程度却大有差别。目前土地增值税的缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一起缴纳,预征比例各地规定的不一样。在武汉销售普通住宅是按收入的0.5%,商铺为收入的2%,直接买卖土地为5%。如果是普通住宅且增值率在20%以下,那么实施该政策,企业还可以向税务机关申请退回已经缴纳的土地增值税,不但不会减少企业的的利润相反还增加了企业的利润,对这类企业的影响是积极的。但是对以开发高端住宅为主的房地产企业就有不利影响。这一影响程度在对第二个问题进行分析时会有量化指标,在此不多述。另外对以住宅开发为主的房地产企业影响也较大,而对于出租类房产的利润影响将非常有限,甚或该类企业不受其影响。因为土地增值税是针对有偿转让房地产所有权的行为而征收的税种,所以在房地产产权未发生转移时,不征收土地增值税。

  (二)对房地产企业投资价值取向的影响

  国税函[2002]615号、国税发[2004]100号国税发[2005]82号国税发[2005]111号国税发[2006]187号,国家税务总局连续5次并联合多个部门出台一系列加强土地增值税征收管理的规定,对于房地产企业投资价值取向起到不可估量的影响。过去一些房地产企业,投入大量的资本,购买大规模土地,坐等土地升值后转手获取土地增值收益。由于该政策的执行,这种靠倒卖土地获取高额利润的企业将被课以60%的土地增值税。这样就迫使这类房地产企业放弃这种投资价值取向转而将在手的土地快速出手或者自行开发。从这一点来讲,该政策的出台对于规范房地产企业的健康发展是有积极指导作用的。

  (三)对房地产行业整合的影响

  目前,房地产企业中有相当一部分中小企业,开发一个项目完毕后由于种种原因而拿不到地就注销公司。这样一旦房屋发生质量问题,在使用完有限的房屋维修基金后,消费者维权的结果政府就要为这些劣质房产埋单。该政策的执行,将促使中小企业逐步退出市场亦或被品牌大型房地产企业收购,强者恒强的局面将逐渐显现。

  (四)对投资资本介入房地产二级市场的影响

  过去房地产市场的高额回报使得境内外短期投机资金通过收购股权、项目转让等方式进入房地产二级市场。这些投资者追求高利润、快进快出。这种行为助长了房地产二级市场的流动性及房地产价格的提高:同时使得整个行业的系统风险增加。该政策的执行将使房地产企业的利润水平降到接近于其他竞争性行业的利润水平。那么这必然对短期资本的吸引力大大减弱,他们就会寻求更高利润的项目而脱离房地产行业。这样就达到降低投资热度,维护行业健康有序发展的目的。

  综上,除了对房地产企业的投资利润有或多或少的影响外,更重要的是对房地产行业的健康有序发展起指导促进作用。这一点也符合国家宏观调控的要求,降低投资热度,回归理性投资。

  二、房地产企业如何应对该政策的执行,

  通知规定于2007年2月1日起执行,那么房地产企业如何采取行动呢?企业追求的目标是企业价值最大化,价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者,在充分理解政策的同时要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。

  (一)房地产开发企业增加普通住宅的开发比例

  现假定销售房产的收入为A

  土地及建安成本为A

  三项费用为0.1A

  税金为0.055A

  加计扣除为0.2日

  交纳的土地增值税占收入的比例为C

  则扣除额=1.2B+0.155A

  增值额=0.845A-1.2B

  通过计算得出以下表格中的数据:(表见附件)

  通过上表不难看出,随着增值率的提高,土地增值税占收入的比例也是大幅提高,在房价不变的情况下,高端房产的利润就越来接近于普通住宅。在目前的市场经济条件下,消费者都是理性的经济人,在其他相同的条件下,价格是影响消费的主要因素。所以对于提高房价来应对这一政策的实施,无疑需要很雄厚的资金实力和耐心。那么加大普通住宅的开发比例对企业的利润和资金周转将是一个不错的选择。

  (二)加大商业物业的开发比例

  在城市化进程中,商业物业是除住宅物业外的另一投资亮点。随着中国经济不断的快速平稳发展,城市化水平不断提高,将有更多的企业把资本注入商业物业,收取租赁收益来分享中国经济、城市价值的增值成果。出租而非出售不缴纳土地增值税。该通知第三条第二款规定“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自有或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税”,房地产开发企业要运用好这一政策。

  (三)加快产品开发和销售

  房地产企业是资本密集型企业,在提高产品研发和开发能力的基础上,通过减少产品开发和销售的周期,对于提高资金周转率,降低开发成本,提高盈利能力。如万科地产每个项目的开发周期小于12个月,最短的为9个月,资产周转率相当高,在同行业中处于领先水平。在利润率均衡的情况下,产品开发和销售速度越快,资金回笼越快,使用效率越高,企业的利润增加就越快。

  (四)走品牌化规模化发展道路

  任何一个行业在初期利润率均是较高的,当竞争者参与后,利润慢慢变薄,再挤出一部分竞争者后,利润率回归正常水平。房地产企业也不例外。那么要在这个行业里做得更好更强,正确的选择就是走品牌化、规模化发展的道路。这时候虽然价格仍然是影响理性经济人消费的主要因素,但是因为企业有良好的品牌效应、高效的管理团队、规模化的经营方式,这些对于提高企业的价值、降低成本都起到良好的作用。即使在相同的销售价格下,企业凭借这些优势获得的利润也是超过其他同行业者的。

  (五)重事前筹划事中监控事后分析

  房地产项目需要投入的资金少则几千万,多则几个亿。为了确保资金的安全及获利性,企业在做出市场分析后,需要对企业的资金运作作一个全面的规划,这里面就包含对项目税款的筹划。当产生纳税义务后,需要上缴的税款,在一般情况下不能延迟,所以企业在项目运作之前就要作好筹划,在执行过程中进行跟踪监控,严格按照事前筹划方案进行,项目完毕后要进行该项目的运作过程、财务管理分析,为以后的项目积累更多的经验。

  土地增值税是地方税种,实施要视地方政府的执行力度。2006年,全国土地增值税收入为23l亿元,土地增值税收入与房地产其他税种比较,显得微不足道。地方政府对房地产市场景气的期待程度是远大于对土地增值税增加的期待程度。另一方面,税务机关是否有足够的人力物力对全国大多数房地产企业进行全面清算、技术支持是否能跟进都是一些问题。通知同时也对核定征收作了比较详细的规定,这一点对于企业来讲也是可以利用的。国家税务总局在随后发出的补充说明上已经解释该政策的出台主要是征对高端房产,对于普通住宅仍然适用以前的政策。所以综上所述,该政策的执行,对于房地产企业影响不至于想像的那么大。房地产企业在做好各项准备工作的基础上,静待各省制订的实施细则。

  

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